如何處理一房二賣情況下的合同履行問題

     關(guān)于合同義務(wù)履行問題。本案糾紛的產(chǎn)生系因遵義明順公司一房二賣所致。雖然遵義明順公司辯稱訟爭16至18號門面是在紀(jì)念街村民組退還之后再次出售，但其并未提交退房移交手續(xù)加以佐證，亦與紀(jì)念街村民組常年對外出租訟爭門面的事實(shí)不符，故本院對該辯解意見不予采信。處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實(shí)性、簽約時(shí)間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動(dòng)產(chǎn)的占有事實(shí)、預(yù)登記情況以及權(quán)利主張等方面加以評判。

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       首先，締約真實(shí)性。在一房二賣爭產(chǎn)訴訟中，合同真實(shí)、有效是判斷各自合同能否繼續(xù)履行，后訂立的合同能否對抗在先訂立合同的前提。紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，遵義明順公司均認(rèn)可系買賣合同性質(zhì)，且與紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)向遵義明順公司支付購房款的事實(shí)相吻合，故本院對紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》真實(shí)性予以確認(rèn)；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因冉建紅與遵義明順公司均認(rèn)可該合同本質(zhì)為以物抵債協(xié)議，而冉建紅并未舉證證明其系訟爭門面的承包人或?qū)嶋H施工人以及遵義明順公司所拖欠的工程款數(shù)額等基礎(chǔ)事實(shí)，故本院對該《商品房買賣合同》的真實(shí)性不予認(rèn)定。

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       其次，簽約時(shí)間順序。遵義明順公司與紀(jì)念街村民組之間的《商品房買賣合同》成約時(shí)間是2009年2月12日，而褚文鎮(zhèn)、范越則分別在2010年8月25日和2010年10月25日與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》。由此可見，紀(jì)念街村民組購房在前，褚文鎮(zhèn)、范越簽約在后。雖然債權(quán)具有平等性，但債權(quán)形成時(shí)間的先后順序是考量物權(quán)分配的重要因素。

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       第三，付款情況。買受人支付購房款的程度，能夠反映其履行合同義務(wù)的狀況，對于積極履行合同義務(wù)的買受人，理應(yīng)得到更優(yōu)保護(hù)。根據(jù)紀(jì)念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，紀(jì)念街村民組應(yīng)付16至18號門面購房款以及超面積補(bǔ)差款共計(jì)2125056元，其已通過轉(zhuǎn)賬方式匯付購房款1330456元是不爭事實(shí)，遵義明順公司在庭審時(shí)亦予認(rèn)可，故本院予以確認(rèn)。雖然該公司主張其向紀(jì)念街村民組所借200000元以及補(bǔ)償款594600元不能抵扣購房款，但該公司加蓋公章的《紀(jì)念街村民組結(jié)帳清單》中載明已付1400000元，減去通過轉(zhuǎn)賬匯付無爭議的1200000元，余下200000元在遵義明順公司未舉證證明其已歸還紀(jì)念街村民組的情況下，只能視為雙方在最終結(jié)算時(shí)已經(jīng)達(dá)成借款抵房款的合意。同樣，594600元雖系補(bǔ)償款性質(zhì)，但雙方亦已協(xié)商予以抵扣。據(jù)此，本院認(rèn)定紀(jì)念街村民組已經(jīng)支付完畢全部購房款；根據(jù)褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》約定，褚文鎮(zhèn)應(yīng)向遵義明順公司支付購房款共計(jì)2149888元，其通過轉(zhuǎn)賬方式支付了1920000元，其余尾款褚文鎮(zhèn)主張為現(xiàn)金支付，遵義明順公司向其出具了2150000元《收據(jù)》，紀(jì)念街村民組、冉建紅、范越對付款真實(shí)性均未提出異議，故本院對褚文鎮(zhèn)已付清16、17號門面購房款的事實(shí)亦予確認(rèn)；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》所約定的購房款因未實(shí)際發(fā)生，故本院不予認(rèn)定。

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       第四，合同備案及預(yù)告登記情況。本案中，紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)、范越均未在行政機(jī)關(guān)申請對訟爭門面進(jìn)行預(yù)告登記，但褚文鎮(zhèn)、范越已在遵義市房產(chǎn)市場管理處對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進(jìn)行了預(yù)售登記備案，而紀(jì)念街村民組未申請備案。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第 一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”之規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記方有準(zhǔn)物權(quán)對抗效力，而合同備案只能表明買受人正在為最終取得物權(quán)做準(zhǔn)備，故褚文鎮(zhèn)、范越進(jìn)行合同備案只能作為物權(quán)分配的參考因素。

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       第五，占有情況。如前所述，針對16號、17號門面，紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)均已付清購房款，現(xiàn)紀(jì)念街村民組的證據(jù)優(yōu)勢在于簽約在先、占有在先、使用在先，而褚文鎮(zhèn)的證據(jù)優(yōu)勢則是其已對《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記。對此，雖然遵義明順公司與紀(jì)念街村民組簽訂《臨時(shí)交房協(xié)議》時(shí)，訟爭門面尚不具備法定交房條件，但該門面已在2007年9月通過了竣工驗(yàn)收，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 一百四十條關(guān)于“標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間”之規(guī)定，紀(jì)念街村民組至遲也在2009年2月12日通過與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》而合法取得并占有16至18號門面。紀(jì)念街村民組將16、17號門面租給蘇春城、18號門面租給蘇瑤琪，雙方形成租賃合同關(guān)系。對于18號門面，蘇瑤琪自始至終與紀(jì)念街村民組簽約并交付租金，表明紀(jì)念街村民組持續(xù)對18號門面進(jìn)行占有、收益、處分；對于16、17號門面，雖然遵義明順公司于2013年5月16日向褚文鎮(zhèn)發(fā)出《房屋移交通知書》，但因16、17號門面已先期交付紀(jì)念街村民組并由其占有和對外租賃，故該《房屋移交通知書》不能實(shí)現(xiàn)交付效果。2014年5月起，雖然蘇春城與紀(jì)念街村民組簽訂的書面《租賃合同》到期，但雙方之間的事實(shí)租賃合同關(guān)系并未解除，紀(jì)念街村民組仍然合法對16、17號門面進(jìn)行占有、收益、處分。蘇春城雖因褚文鎮(zhèn)向其出示《商品房買賣合同》而與之簽訂《房屋租賃合同》，但根據(jù)合同相對性原則，該合同只能約束蘇春城與褚文鎮(zhèn)而對紀(jì)念街村民組無約束力。因蘇春城向紀(jì)念街村民組租賃在先，即便雙方解除租賃關(guān)系，蘇春城作為合同相對人亦應(yīng)先行向紀(jì)念街村民組返還門面，現(xiàn)蘇春城直接與褚文鎮(zhèn)簽訂《房屋租賃合同》，既不能終止其與紀(jì)念街村民組之間的租賃合同關(guān)系，亦不能阻卻紀(jì)念街村民組對16、17號門面的占有事實(shí)。據(jù)此，褚文鎮(zhèn)辯稱其在2014年5月與蘇春城簽訂租賃合同之后便合法占有、實(shí)際控制16、17號門面的主張不能成立，本院不予采納。

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       第六，權(quán)利主張情況。在其他途徑難以解決一房二賣不動(dòng)產(chǎn)的歸屬及合同履行問題時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)積極通過司法途徑尋求法律救濟(jì)。2014年底，紀(jì)念街村民組在向蘇春城催收租金未果并知曉蘇春城與褚文鎮(zhèn)簽訂租賃合同之后，便于2015年1月向遵義市紅花崗區(qū)人民法院提起訴訟，撤訴后又在2015年7月向本院起訴主張權(quán)利，而褚文鎮(zhèn)、范越并未以原告身份起訴請求遵義明順公司履行協(xié)助辦理房產(chǎn)證的合同義務(wù)，而僅在本案作為第三人提出其為16、17號門面合法占有人的抗辯意見。對此，“占有”僅是法律保護(hù)的對物進(jìn)行實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，其雖具有類物權(quán)性質(zhì)但終究不是物權(quán)本身。在一房二賣情形下，基于買賣合同關(guān)系對物進(jìn)行占有的買受人不能對抗最終取得所有權(quán)的買受人。換言之，即便褚文鎮(zhèn)的前述辯解意見成立，因紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》均為有效合同，現(xiàn)紀(jì)念街村民組主動(dòng)尋求司法救濟(jì)，訴請遵義明順公司履行協(xié)助辦理訟爭門面房產(chǎn)證義務(wù)，故當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理完成，紀(jì)念街村民組成為所有權(quán)人之時(shí)，即便16、17號門面為褚文鎮(zhèn)占有，其仍應(yīng)返還給紀(jì)念街村民組。

       綜前所述，紀(jì)念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》系有效合同，其在先取得債權(quán)并已如約完成己方主要合同義務(wù)即付清購房款并合法占有訟爭門面，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全 面履行自己的義務(wù)”、第 一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，遵義明順公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行己方未盡合同義務(wù)，即根據(jù)其與紀(jì)念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》第十五條之約定，按照國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第 一款關(guān)于“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請”、第十六條第 一款關(guān)于“申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料”等規(guī)定要求，主動(dòng)配合、積極協(xié)助紀(jì)念街村民組共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提出16至18號門面的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記申請，并提交辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料。褚文鎮(zhèn)雖對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記，但其簽約在后、債權(quán)形成時(shí)間較晚且備案行為不具備物權(quán)公示、對抗效力，加之其未能合法占有訟爭門面以及未向人民法院起訴要求遵義明順公司履行合同義務(wù)，故本院對其辯解意見均不予采納，褚文鎮(zhèn)、曾珠治可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》因缺乏證據(jù)佐證而真實(shí)性存疑，即便因以物抵債簽訂本合同屬實(shí)，范越、冉建紅由始至終未合法占有18號門面且未起訴主張合同權(quán)利亦是不爭事實(shí)，故其辯解意見也難成立，本院不予采納，冉建紅、范越可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。

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