違反房屋買賣預約合同可以判決繼續履行嗎？

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       俗話說：手中有房，心里不慌，買房已經成為大多數人的頭等大事。然而，不少人在購房的過程中卻遇到一些煩心事，該如何簽訂房屋買賣合同？遇到開發商違反預約合同時，又該如何處理？今天德州市經濟技術開發區人民法院法官呂瑩給大家一一解答。

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       主持人：在您審理的案件中，有沒有比較典型的房屋買賣合同糾紛案件？

       呂瑩：有的。曾有過這樣一件案子。2014年9月份，沈某與德州某房地產開發有限公司簽訂了《商品房認購書》，認購書約定在開發商取得預售許可證之后，通知沈某前來簽訂《商品房買賣合同》。在簽認購書的當日，沈某就按照約定交付了5萬元認購金，后來由于開發商的自身原因，在2015年年底工程停工，2016年6月份復工，沈某聽說開發商早已經取得了預售許可證，多次要求簽訂《商品房買賣合同》遭到拒絕，遂訴至法院，請求法院判定開發商按照認購書的約定與其簽訂《商品房買賣合同》。

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      主持人：那么在法律上開發商與購房者簽署的認購書、意向書該如何界定？
      呂法官：在經濟生活當中存在著各種各樣的預約合同，比如認購意向書、預定書、協議書等，雖然名稱不一致，但本質上都是為了將來簽訂本約合同而訂立的合同。預約合同也是一種契約，是形式完備的合同，它對雙方當事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務。在本案當中，沈某與開發商簽訂的認購書也屬于預約合同，它僅是對雙方將來簽訂商品房買賣合同有關事項的初步確認，對于商品房買賣合同主要條款需要雙方進一步的磋商，直到雙方簽訂了商品房合同。

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       主持人：那沈某是否可以請求法院判處開發商與其簽訂《商品房買賣合同》？沈某又該如何維權？

        呂瑩：是不可以的。從法律規定來看，對于預約合同，我國的民法總則、合同法均未作明確的規定。在最高人民法院關于審理買賣合同案件的司法解釋當中，對于預約合同的違約責任，作了較為明確的規定。該解釋的第二條規定，當事人簽訂了認購書等預約合同，一方當事人不履行簽訂買賣合同的義務時，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者是要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持，但該條款對于違反了預約合同是否能夠強制締約也未作明確的規定，因此，判決雙方繼續履行預約合同，既沒有現行的法律規定，也違反了合同法意思自治的原則，此種情況下，當一方當事人違約，導致本約不能訂立，守約方可以要求違約方承擔預約合同的違約責任，或者是要求解除預約合同并主張損害賠償。

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      主持人：結合您的審判實踐，您對于審理房屋買賣合同糾紛案件，有哪些經驗向大家分享呢？

      呂瑩：房屋買賣合同糾紛大概是房市波動之下相當受關注的一類糾紛了，而且涉及到不動產糾紛，具有極強的專業性，建議在立案階段、庭前準備、庭審審查、實體審理四個階段來厘清審理思路。比如立案階段要審查管轄、案由。在庭前要查清爭議房屋的產權情況、有無保全事宜等，在庭審審查時要審查房屋買賣合同具體約定事宜的履行情況等，在實體審理時要確認合同的成立與效力、預約合同與本約合同的界定、違約責任的承擔方式等。

結尾
      買房無小事，簽字需謹慎。在此特別提醒大家，在經濟生活中簽署認購書、意向書等預約合同時，一 定要細看合同條款，謹慎簽字。

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