最高法案例：以抵賬方式進(jìn)行的房屋交易亦可認(rèn)定為買(mǎi)受人已實(shí)際支付了購(gòu)房款

【裁判要旨】
　　1、以抵賬方式進(jìn)行的房屋交易中，該抵賬行為可認(rèn)定為買(mǎi)受人已實(shí)際支付了購(gòu)房款。

　　2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，即只要符合其中任意一條的規(guī)定，買(mǎi)受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

　中華人民共和國(guó)最高人民法院

　　民 事 裁 定 書(shū)

　　(2019)最高法民申1560號(hào)

　　再審申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人)：王麗華，女，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　被申請(qǐng)人：楊雪勤，女，漢族，住河南省項(xiàng)城市。(楊雪勤是一審被告、二審上訴人閆國(guó)防的生前配偶，為閆國(guó)防法定繼承人。)

　　被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人)：雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省雞西市雞冠區(qū)交通局1-1-1-1。

　　法定代表人：房靖，該公司經(jīng)理。

　　被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人)：房靖，女，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

　　再審申請(qǐng)人王麗華因與被申請(qǐng)人楊雪勤、被申請(qǐng)人雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)堅(jiān)實(shí)公司)、被申請(qǐng)人房靖申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級(jí)人民法院(2018)黑民終95號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１景付徟袥Q作出后，一審被告、二審上訴人閆國(guó)防于2018年9月26日死亡，其另外兩位法定繼承人書(shū)面聲明放棄繼承權(quán)，閆國(guó)防生前配偶楊雪勤為其唯 一第 一順位法定繼承人。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　王麗華申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)：一、本案二審判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。

　　1.二審法院對(duì)閆國(guó)防房屋預(yù)售合同認(rèn)定有效缺乏證據(jù)支持。閆國(guó)防簽訂的《房屋預(yù)售合同》未經(jīng)房產(chǎn)部門(mén)聯(lián)網(wǎng)備案，根據(jù)規(guī)定必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門(mén)聯(lián)網(wǎng)備案才可以簽訂《房屋預(yù)售合同》，并且案涉幸福里小區(qū)9號(hào)樓于2013年11月28日取得房屋預(yù)售許可證，但閆國(guó)防提供的2013年6月14日的合同中記載有預(yù)售許可證號(hào)，故此合同是虛假的。

　　2.二審法院認(rèn)定閆國(guó)防現(xiàn)金支付購(gòu)房款證據(jù)不足。二審法院收到閆國(guó)防提交的頂賬協(xié)議，一審中閆國(guó)防說(shuō)現(xiàn)金購(gòu)房，二審中又提交頂賬協(xié)議，既然已經(jīng)是頂賬的房屋，閆國(guó)防再交付404991.6元現(xiàn)金，與常理不符。

　　3.王麗華要求閆國(guó)防提交唯 一住房的證據(jù)，閆國(guó)防未提交相關(guān)證據(jù)，二審判決中也未予說(shuō)明，不能認(rèn)定案涉房屋是閆國(guó)防的唯 一住房。

　　二、本案二審判決適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋未辦理竣工驗(yàn)收，登記在堅(jiān)實(shí)公司名下，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，不應(yīng)適用該解釋第二十八條的規(guī)定。二審法院判決書(shū)中引用法律條文的表述是上述司法解釋第二十九條中的“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)企業(yè)名下的商品房提出異議”的情形，內(nèi)容卻是第二十八條中的規(guī)定。綜上，王麗華根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，請(qǐng)求依法再審本案。

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。”

　　本案中，閆國(guó)防與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了《房屋預(yù)售合同》，雖然因合同中記載了于2013年11月28日取得的房屋預(yù)售許可證號(hào)，而無(wú)法確認(rèn)該合同的具體簽訂時(shí)間，且合同并未在房屋管理部門(mén)辦理備案，但根據(jù)堅(jiān)實(shí)公司2013年11月14日出具的購(gòu)房款收據(jù)，以及閆國(guó)防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事實(shí)，原審法院認(rèn)定閆國(guó)防與堅(jiān)實(shí)公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已經(jīng)形成了商品房預(yù)售合同關(guān)系，并已實(shí)際占有使用案涉房屋，并無(wú)不當(dāng)。

　　關(guān)于二審法院認(rèn)定閆國(guó)防支付案涉房屋購(gòu)房款是否有事實(shí)依據(jù)的問(wèn)題。根據(jù)二審查明的事實(shí)，2013年10月4日，堅(jiān)實(shí)公司、黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司(蘇某某)及閆國(guó)防簽訂三方抹賬協(xié)議，該協(xié)議約定堅(jiān)實(shí)公司將案涉房屋抵頂給黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司(蘇某某)用以?xún)斶€欠付工程款，黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司(蘇某某)與堅(jiān)實(shí)公司協(xié)商同意以房票形式直接轉(zhuǎn)開(kāi)給閆國(guó)防。同日，堅(jiān)實(shí)公司為閆國(guó)防出具收到885600元的收據(jù)，收款方式為抹賬(防水)。蘇某某出具收到885600元“上款系蘇某某工地抹賬給閆國(guó)防房款”的收據(jù)。2013年11月14日，堅(jiān)實(shí)公司為閆國(guó)防出具案涉房屋收據(jù)，收據(jù)載明：收款方式現(xiàn)金，人民幣404991.6元。堅(jiān)實(shí)公司2013年會(huì)計(jì)賬體現(xiàn)，2013年11月30日收蘇某某抹賬認(rèn)購(gòu)房款(閆國(guó)防)。以上證據(jù)能夠相互印證，二審法院據(jù)此認(rèn)定閆國(guó)防給付堅(jiān)實(shí)公司案涉房屋全部購(gòu)房款并無(wú)不當(dāng)。此外，案涉房屋因工程未辦理竣工驗(yàn)收而未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并非閆國(guó)防的過(guò)錯(cuò)。

　　綜上，本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，閆國(guó)防對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。由于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，即只要符合其中一條的規(guī)定，買(mǎi)受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，二審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定作出判決，并無(wú)不當(dāng)。二審判決雖然在論述中引用司法解釋條文存在筆誤，但不影響判決結(jié)果。

　　綜上，王麗華的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。

　　依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第 一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回王麗華的再審申請(qǐng)。

　　審 判 長(zhǎng)　王富博

　　審 判 員　宋春雨

　　審 判 員　季偉明

　　二〇一九年三月二十八日

　　法官助理　興成鵬

　　書(shū) 記 員 張　丹

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