房產買賣合同“網簽”的法律陷阱

       網簽作為行政機關行使管理的一種管理手段而存在，在物權法上并無法律效力可言。房產買受人不理性的賦予了“網簽”許多人造光環，導致在實踐中因誤解網簽的法律性質而引發諸多法律糾紛。

Ⅰ 房產買賣合同沒有網簽，并非確定無效

         《房產買賣協議》不違法國家法律、行政法規的強制性規定，已經成立并生效。網簽是房地產主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

        《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：

        “當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

         律師提示房產買賣合同沒有網簽不影響合同效力，但肯定會影響到隨后的辦理房產證的環節。

         Ⅱ 一房二賣中即使第 一買受人辦理房屋網簽手續在先，也不能對抗合法占有房屋的第二買受人

         《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。

        在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

        買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產權證照。

律師特別提示：

        1、即使辦理了房產買賣合同網簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產買賣合同確定有效；

        2、房屋買賣合同網簽在前，一房二賣在后且實際交房的，實際占有房產的權利人能夠取得房產的產權。

        Ⅲ 網簽（備案登記）不具有物權的效力，過戶前案涉房屋的所有權人仍為房地產公司

        所謂網簽即商品房預售登記，就是房屋交易雙方在規定的時間內到相關行政部門進行房屋備案，在預售的房屋合同上編上不同的號碼，并在網上予以公布，防止商品房銷售中出現重復銷售、重復抵押的情形，保護房地產交易的透明度。

        我國法律及相關法規中規定了商品房預售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條、《城市商品房預售管理辦法》第十條均規定商品房預售需向縣以上相關行政部門進行登記備案，證實登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規中并沒有明確預售登記的效力問題。

        一般在實踐中認為，預售登記是是為保全將來發生不動產物權變動而產生的一項請求權，因預售登記時物權尚不存在，故所登記的仍是一種請求權，且在《中華人民共和國物權法》中，沒有規定備案登記制度，根據物權法定原則，備案登記不具有物權的效力，案涉房屋的所有權人仍為該房地產公司。

Ⅳ 房產僅網簽不能對抗法院查封

         《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：被執行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人（也即買方），第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

         據此規定律師提示，如果買方已經支付部分或全部價款并實際占有房屋，即便還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執行異議，要求解除對房屋查封措施。

         但僅僅是簽訂房產買賣合同并網簽，即使支付全部房款也不能對抗法院的查封。

         登記機關撤銷“網簽”不需要需雙方當事人配合或法院通知協助執為前提。

         裁判要旨: 本案原告所訴“網簽”行為實質上是被告對商品房交易信息的網上備案登記行為，被告對該行為具有法定的監管職責，事實上被告也對其行使了監管職權。

        由于網簽登記信息的準確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權利義務，被告作為登記機關，應當在其職責范圍內確保登記信息的真實、合法、有效。

        本案所涉長沙市開福區芙蓉中路一段198號名富公寓1729號房屋的網簽登記信息已經由人民法院發生法律效力的判決確認系由第三人虛構所得，原告與第三人之間并無真實的交易關系，該網簽登記行為缺乏基本證據和事實根據，依法應予以撤銷。

        爭議的網簽行為實質上是被告對商品房交易信息的網上備案行為，被告對該行為具有法定監管職責；被告作為登記機關，應當在職責范圍內確保登記信息的真實、合法、有效；原告與第三人之間無真實交易關系，該網簽登記行為缺乏基本證據和事實根據，依法應予以撤銷。

案件來源：湖南省長沙市岳麓區人民法院行政判決書   (2015)岳行初字第00137號

綜上，“網簽”僅是行政管理手段，沒有超越《物權法》而享有超越法律的“特權”。

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