房屋出賣人未將戶口遷出引發的糾紛……

　　[基本案情]
　　2010年5月18日，孫先生和王先生在中介的介紹下，簽訂了《房屋買賣合同》，由孫先生將自己享有產權的位于廊坊市廣陽區某某小區一套住房轉讓給王先生，總房款為62萬元，在簽訂合同時，孫先生口頭承諾在辦理過戶前將自己的戶口遷出，并約定了具體的過戶時間。合同簽訂后，王先生按照合同約定支付了購房款，但到期后孫先生沒有如期協助辦理過戶，由此，王先生按照合同約定依法提起訴訟，要求孫某辦理過戶并且將戶口遷出。

[審理結果]
法院依法支持王某要求孫某辦理過戶的訴訟請求，但駁回了要求孫某將戶口遷出的訴訟請求。
　
　　[法律分析]
　　由于孫某與王某并沒有對戶口遷移進行書面約定，并且王某也沒有提出相應證據證實孫某的承諾，在雙方談戶口的問題時，并不是在中介，因此中介是不知道這個情況的，因此法院駁回了王某的訴訟請求。這里需要注意的是，即使雙方在合同中明確約定了戶口遷移問題，法院仍然會這樣判的。

根據《戶口登記條例》第三條：“戶口登記工作，由各級公安機關主管?！钡谑畻l規定：“公民遷出本戶口管轄區，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口?！?br data-filtered="filtered"/>根據《房屋登記辦法》第四條規定：“房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理?！?br data-filtered="filtered"/>由上述規定可知，我國對于房屋權屬管理和戶籍管理是相互分離的，房屋權屬管理有房地產管理部門負責，戶籍管理則由公安部門負責，現有的戶籍管理規定并未對因房屋轉讓而產生的戶口遷移問題進行針對性規定，導致了制度性漏洞，法律上的真空；同時戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院無權直接對戶口遷移做出民事判決，更無權進行強制執行；根據《戶口登記條例》第十條的規定，戶口遷移采取自愿原則，購房者甚至是公安機關也無權要求出賣人將戶口遷出房屋。

【律師建議】
鑒于目前法院無法對戶口遷移行為直接作出民事判決，難以維護購房者的正當權益的現狀，筆者認為對于避免房屋戶口遷移爭議糾紛，應當采取事先進行充分調查、事中在合同中對戶口現狀及遷移作出詳細約定、事后采取補救措施三個方面著手：
一、事先進行充分調查
購房者在決定購買一處房產前，除了對該房屋的年齡、面積、性質、周邊配套措施、周邊環境的調查核實，也不能忽視對房屋掛靠戶口的情況進行核實。對房屋掛靠戶口的核實，可以通過以下兩種方式進行：第 一種是通過查看出賣人的戶口本，了解出賣人及其家庭的戶籍登記情況，但存在兩種影響準確性的情況，一種是不能排除非出賣人家庭成員戶口落于交易房屋內，還有一種是戶口本不是新的，與實際戶籍登記情況有出入；第二種是自行或委托房屋中介機構或律師前往房屋所在地派出所對房屋掛靠戶籍信息登記調查核實，如何需要出賣人配合而出賣人拒絕配合的話，則買受人一 定要謹慎，說明房屋掛靠戶籍可能存在問題。

二、事中在合同中對戶口現狀及遷移作出詳細約定
通過第 一步的充分調查后，可能存在兩種情況：一種是出賣人承諾房屋內無掛靠戶口，還有一種是房屋內存在掛靠戶口，但是出賣人承諾在一 定的時間內將戶口遷出。對于上述兩種情況，購房者應當分別在合同條款中作出如下約定：

（一）出賣人承諾房屋內無掛靠戶口的，應當將房屋內無掛靠戶口作為出賣人的承諾事項，如果有違反的話，應當承擔違約責任。違約責任應當具體明確，便于實際操作，避免空洞沒有執行性。比如約定：“出賣人違反承諾在房屋內存在掛靠戶口的，購房者有權解除合同，并要求出賣人承擔違約金多少錢，如違約金不足以彌補購房者實際損失的，出賣人還應當賠償損失”；如果購房者十分喜歡房屋的話，也可以約定：“出賣人違反承諾在房屋內存在掛靠戶口的，應當向購房者支付違約金多少元，購房者有權要求出賣人在二個月內將戶口遷出房屋，每逾期一日，按總房款幾分之幾承擔違約責任，逾期幾日以上，購房者有權解除合同并追究出賣人的違約責任”。

（二）房屋內存在掛靠戶口，但是出賣人承諾在一 定的期限內將戶口遷出的，應當將出賣人在一 定時間內遷出戶口作為合同義務，如果有違反的話，應當承擔違約責任。違約責任同樣應當具體明確，比如約定“出賣人未在合同約定的時間內將戶口遷出房屋的，每逾期一日，按總房款的幾分之幾承擔違約責任，逾期幾日以上，購房者有權解除合同并追究出賣人的違約責任”。

購房者也可以將戶口遷出房屋作為部分房款的支付前提條件，在出賣人未將戶口遷出房屋前，購房者有權拒絕支付該部分房款。除此之外，購房者還可以通過預留部分房價款，待出賣人將房屋內的戶口全部遷移后再支付該部分房價款；如果出賣人沒有按照合同約定期限遷移所有的戶口，出賣人應當按照合同約定標準支付違約金，購房者可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以出賣人進行追償。

通過上述闡述，建議買賣雙方在合同中對戶口遷移問題作出明確詳細約定，即使法院不支持判決遷移戶口，但會支持違約賠償的，這樣起碼能夠依法保護自己的合法權益，并且還可以要求依法解除合同。

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