2019法院版：如何執(zhí)行“老賴”唯 一住房? 

       《中華人民共和國民事訴訟法》(以下簡稱“《民訴法》”)第250條的規(guī)定“強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發(fā)公告，責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行。被執(zhí)行人逾期不履行的，由執(zhí)行員強制執(zhí)行。強制執(zhí)行時，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場;被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負責(zé)人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應(yīng)當(dāng)派人參加。執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)將強制執(zhí)行情況記入筆錄，由在場人簽名或者蓋章。強制遷出房屋被搬出的財物，由人民法院派人運至指定處所，交給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執(zhí)行人承擔(dān)。”根據(jù)上述規(guī)定，人民法院要求被執(zhí)行人遷出房屋或退出土地的需由院長簽發(fā)公告，被執(zhí)行人拒絕履行或逾期履行的，可由執(zhí)行人員強制執(zhí)行。強制執(zhí)行程序中法院應(yīng)通知相關(guān)人員到場并在筆錄中簽字確認(rèn)，而關(guān)于強制搬出房屋的財物，因被執(zhí)行人拒絕接收而造成的損害應(yīng)由其承擔(dān)。強制遷出房屋在執(zhí)行中是一種比較復(fù)雜的強制措施，筆者認(rèn)為應(yīng)把握以下幾個重要的關(guān)鍵因素。

       ▌一、可執(zhí)行唯 一住房的情形

       被執(zhí)行人名下僅登記有一套“唯 一住房”，對該“唯 一住房”什么情形下可以執(zhí)行。登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯 一住房”仍可執(zhí)行：

       (一)對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

       (二)一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的;

       (三)被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯 一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的;

       (四)被執(zhí)行人將其“唯 一 住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的;

       (五)被執(zhí)行人的“唯 一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的;

       (六)申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)?縣級市、縣、區(qū)范圍)房屋租賃市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的;

       (七)其他可以執(zhí)行的情形。

       人民法院對被執(zhí)行人只有一套房產(chǎn)的執(zhí)行難問題引起司法實務(wù)界的廣泛關(guān)注，在正確理解該法規(guī)定之精神的前提下，怎樣既保障被執(zhí)行人的居住權(quán)又保證執(zhí)行順利進行，救濟申請執(zhí)行人的合法權(quán)益成為執(zhí)行上的一個熱點問題。最高人民法院針對這一問題在2015年5月5日出臺的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對該《查封規(guī)定》做出了除外規(guī)定，該條的內(nèi)容為：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：(一)對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;(二)執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的;(三)申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。”總體來說，對于金錢債權(quán)的執(zhí)行，明確了對被執(zhí)行人只有一套房可執(zhí)行的三種情況，執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，造成了只有一套房產(chǎn)，不屬于保護的對象。

       ▌二、認(rèn)定唯 一住房超出生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)

       如何認(rèn)定“唯 一 住房”是否超出“生活所必需”?是否超過“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)：

       (一)面積過大。住房建筑面積達到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的;(例：三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執(zhí)行的“唯 一住房”面積達到50×150%=75平方米，便可認(rèn)為超過生活所必需)

       (二)市場價值過高。住房建筑面積達到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當(dāng)?shù)?縣級市、縣、區(qū)范圍)住房均價的150%的。(例：若南京某區(qū)擬執(zhí)行“唯 一住房”建筑面積為65平方米，其所在區(qū)的住房均價為10000元/平方米，但因“唯 一住房”為學(xué)區(qū)房或其他因素，其市場價值達到15000元/平方米，則可認(rèn)為超過生活所必需)。對于已經(jīng)依法設(shè)定抵押的“唯 一住房”，申請執(zhí)行人為抵押權(quán)人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執(zhí)行，但被執(zhí)行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。

       ▌三、執(zhí)行唯 一住房應(yīng)遵循的原則

       為均衡保障債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人的居住權(quán)，執(zhí)行“唯 一住房”時應(yīng)遵循以下原則：

       (一)窮盡其他執(zhí)行措施原則。一般情況下，若有證據(jù)證明被執(zhí)行人有其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的，不宜對其“唯 一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

       (二)申請人申請在先原則。執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯 一住房”應(yīng)以申請執(zhí)行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權(quán)主動對被執(zhí)行人的“唯 一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

       (三)解決臨時住房在先原則。對于確實無處居住的被執(zhí)行人，在對其“唯 一住房”采取處分性執(zhí)行措施前，宜事先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時住房，由申請執(zhí)行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。

       (四)有益執(zhí)行原則。執(zhí)行“唯 一住房”時，應(yīng)當(dāng)綜合考量處置該房產(chǎn)時可能產(chǎn)生的評估、公告、執(zhí)行、生活保障等費用，若除去上述各項費用后并無余值或余值不大，則原則上不宜對該“唯 一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

       ▌四、執(zhí)行唯 一住房的程序

       人民法院在執(zhí)行“唯 一住房”時，可按以下程序進行：

       (一)應(yīng)申請執(zhí)行人申請執(zhí)行“唯 一住房”，人民法院應(yīng)當(dāng)要求申請執(zhí)行人出具自愿提供臨時住房或承擔(dān)臨時住房租金的承諾書，對于需要支付生活保障費用的被執(zhí)行人，申請執(zhí)行人需在承諾書中一并承諾同意從變價款中支付此筆費用。

       (二)執(zhí)行人員對于擬拍賣的“唯 一住房”，應(yīng)當(dāng)查明住房基本情況、被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)等信息，填寫拍賣呈報表，并在呈報表中說明符合唯 一住房處置條件的理由和對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障措施。經(jīng)合議庭討論后報執(zhí)行局長或分管院長審批。

       (三)準(zhǔn)予拍賣的，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應(yīng)當(dāng)及時告知申請執(zhí)行人并說明理由。

       (四)執(zhí)行裁定書和遷出告知書送達后，被執(zhí)行人未在指定的期限內(nèi)騰空房屋的，執(zhí)行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執(zhí)行。

       (五)對擬執(zhí)行的“唯 一住房”依法評估交付拍賣。

       (六)拍賣成交扣除相關(guān)費用后，其余部分依法分配。

       ▌五、執(zhí)行唯 一住房時需注意問題

       人民法院執(zhí)行“一處住房”時，具體操作上應(yīng)注意什么問題?

       (1)執(zhí)行“一處住房”，應(yīng)當(dāng)以申請執(zhí)行人的申請作為前置條件，由其向人民法院出具承諾書，承諾書內(nèi)容包括同意發(fā)放保障費用、提供臨時住房或臨時住房租金等;

       (2)執(zhí)行“一處住房”，應(yīng)當(dāng)查清住房狀況、常駐人口狀況，填寫拍賣呈報表，明確拍賣理由和對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)親屬的保障措施，執(zhí)行人員討論后報執(zhí)行局長或分管院長批準(zhǔn);

       (3)準(zhǔn)予拍賣的，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書和遷出告知書;

       (4)拍賣一般以住房騰空為前提，被執(zhí)行人拒絕騰空的，執(zhí)行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執(zhí)行;

       (5)強制遷出應(yīng)當(dāng)作出風(fēng)險評估和執(zhí)行預(yù)案，可協(xié)調(diào)利用政府及相關(guān)部門、基層組織、社會輿論的力量。執(zhí)行過程中應(yīng)注意證據(jù)保全，制作財產(chǎn)清單，全程攝像，刻錄存檔。必要時可以邀請公證處公證、媒體參與報道、當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織見證;

       (6)強制遷出過程中出現(xiàn)意外情況或引起矛盾激化、難以實施的，應(yīng)當(dāng)及時報告執(zhí)行局長或分管院長并暫停執(zhí)行行為。

       執(zhí)行“唯 一住房”前，應(yīng)首先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時住房，臨時住房的面積標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)亓庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn);臨時住房的地段可參照被執(zhí)行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。申請執(zhí)行人自愿提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。申請執(zhí)行人提供的臨時住房可計收租金，租金標(biāo)準(zhǔn)由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。被執(zhí)行人自行租房的，可由申請執(zhí)行人先行墊付六個月的租金。上述使用房屋的費用或租金應(yīng)從保留給被執(zhí)行人的生活保障費用中予以扣除。對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人解決臨時住房。

        強制遷出需考慮社會穩(wěn)定因素。異地執(zhí)行應(yīng)增強社情意識，履行報告制度。對于到異地執(zhí)行的案件，必須深入了解當(dāng)時當(dāng)?shù)氐纳缜槊袂?，要注重了解其?dāng)?shù)鼗鶎诱?quán)、基層組織的領(lǐng)導(dǎo)管理情況，公安派出所的協(xié)助執(zhí)行能力及民眾的法律意識，被執(zhí)行人的文化修養(yǎng)、道德品質(zhì)、性格特征、精神狀態(tài)及其家族勢力等，并有針對性地確定執(zhí)行方案。凡經(jīng)調(diào)查分析認(rèn)為有激化矛盾可能的，都應(yīng)當(dāng)事先與當(dāng)?shù)攸h委政法委、基層政府、公安機關(guān)協(xié)調(diào)，并在當(dāng)?shù)胤ㄔ汉陀嘘P(guān)部門的支持下方可執(zhí)行。異地強制執(zhí)行中，凡涉及拘留妨害執(zhí)行行為人的，必須有當(dāng)?shù)胤ㄔ号蓡T同行協(xié)助，拘留人員送當(dāng)?shù)鼐辛羲垂?。凡涉及異地強制遷出房屋或強制退出土地，組織10名以上執(zhí)行人員行動的，必須在執(zhí)行前將執(zhí)行方案報告上一級法院;組織20名以上執(zhí)行人員參與執(zhí)行清場活動的，或者雖未達到上述人數(shù)但須商請地級以上市政法公安機關(guān)協(xié)助支持的，必須報省法院執(zhí)行指揮中心。

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